Yeni düzenlemenin en çarpıcı maddesi, karar alma eşiğinin düşürülmüş olmasıdır. Eskiden aranan üçte iki (2/3) çoğunluk şartı, artık yerini salt çoğunluğa (%50 + 1) bıraktı.
Artık binaların yıkılmış olması şartı aranmaksızın;
Parsellerin birleştirilmesi (tevhit),
Yeniden bina yaptırılması,
Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı sözleşmeleri,
Arsa paylarının satışı, gibi tüm kararlar, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluk sağlamasıyla alınabilecek. Bu durum, özellikle tek bir malikin itirazı nedeniyle yıllarca duran projelerin önünü açacak bir hamle olarak değerlendiriliyor.
Karar Alma Süreci Nasıl İşleyecek?
Toplantı süreci de şeffaflaştırıldı. Karar alınabilmesi için maliklerden yalnızca birinin talebi yeterli olacak. Toplantı yeri ve zamanı; muhtarlık, bina girişi veya duyuru panosu gibi görünür yerlerde ilan edilecek. Ayrıca bildirimler artık e-Devlet üzerinden de yapılabilecek. Bu ilanlar yapıldıktan sonra alınan kararlar yasal olarak geçerli sayılacak.
Karara Katılmayanın Payı Açık Artırmayla Satılacak
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan veya anlaşma şartlarını reddeden malikler için 15 günlük bir süre tanınacak. Bu süre içinde teklifi kabul etmeyenlerin arsa payları;
Rayiç bedelden az olmamak kaydıyla açık artırma usulüyle diğer paydaşlara teklif edilecek.
Eğer diğer paydaşlar bu hisseleri satın almazsa, devreye devlet girecek. Hisseleri Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya ilgili belediyeler satın alabilecek.
Önemli Not: Arsa haline gelen taşınmazların satışında öncelik hakkı artık kamuya (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve TOKİ) verildi.
Ruhsat Alımında Güvenlik Önlemi
İnşaat ruhsatı sürecinde yaşanabilecek usulsüzlüklerin önüne geçmek için yeni bir şart getirildi. Artık ruhsat başvurularında; salt çoğunluk kararının tüm maliklere usulüne uygun şekilde tebliğ edildiği ve hisse satışı işlemlerinin resmen başlatıldığı belgelenmek zorunda. Yetkili idareler bu dosyayı inceleyip "uygunluk yazısı" vermeden inşaat ruhsatı düzenlenemeyecek.
İmar Hakkı Aktarımı ve Harç Muafiyeti
Yeni yönetmelik, zemin yapısı uygun olmayan veya mevzuat engeli nedeniyle yerinde dönüşümü mümkün olmayan binalar için de çözüm sunuyor. Bu durumdaki maliklerin imar hakları, tamamının onayıyla başka bir parsele aktarılabilecek. Ayrıca bu süreçleri teşvik etmek amacıyla;
İmar hakkı transferi işlemleri tapu harcı muafiyeti kapsamına alındı.
Riskli yapı şerhi terkin edildikten sonra tapu kütüğüne "6306 sayılı Kanun kapsamındadır" belirtmesi yapılacak ve bu süreçteki muafiyetler pay oranına göre hesaplanacak.